Kaufpreisaufteilung bei Grundstücken
Neue Arbeitshilfe des BMF soll zur Erleichterungen in der Praxis führen
Beim Erwerb eines bebauten Grundstücks wird häufig ein Gesamtkaufpreis vereinbart. Für ertragsteuerliche Zwecke erfordert der Grundsatz der Einzelbewertung die Aufteilung des Gesamtkaufpreises auf den nicht abnutzbaren Grund und Boden sowie das abnutzbare Gebäude. Im Interesse des Steuerpflichtigen wird regelmäßig ein möglichst hoher Gebäudewert sein, da sich die Absetzung für Abnutzung (AfA) steuermindernd auswirkt.
Das Bundesfinanzministerium (BMF) hat zur Kaufpreisaufteilung eine EXCEL-Arbeitshilfe auf seiner Internetseite veröffentlicht.
Die Wertermittlung danach erfolgt in Anlehnung an das Sachwertverfahren nach der Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung des Verkehrswertes von Grundstücken (ImmoWertV) und berücksichtigt auch die höchstrichterliche Rechtsprechung, nach der der Gesamtkaufpreis entsprechend den Verhältnissen der Verkehrswerte von Grund und Boden sowie Gebäude aufzuteilen ist. Bei dem Ergebnis handelt es sich nach Auffassung des BMF um eine qualifizierte Schätzung, die nur durch Vorlage eines Sachverständigengutachtens widerlegbar sein soll. Ob die Rechtsprechung dies auch so sieht, bleibt abzuwarten.
Für die Bewertung werden insgesamt 14 Parameter wie z.B. Grundstücksart, Gebäudetyp, Baujahr, Wohn- bzw. Nutzfläche, Grundstücksgröße, Anzahl der Garagen, Kaufpreis incl. Nebenkosten, Bodenrichtwert, abgefragt.
Die Bewertung des Grund und Bodens erfolgt durch Multiplikation des Bodenrichtwerts mit der Fläche. Für übergroße Grundstücke mit nicht eigenständig verwertbaren Teilflächen sind Wertabschläge möglich. Die Bewertung des Gebäudes erfolgt - vereinfacht dargestellt - durch Multiplikation typisierter, vom Programm ermittelter Herstellungskosten mit der Wohn- bzw. Nutzfläche.
Die ermittelten Einzelwerte werden zu ihrer Summe ins Verhältnis gesetzt und dienen als Maßstab für die Aufteilung des Gesamtkaufpreises. Die Summe ist wegen fehlender Marktanpassung jedoch nicht mit dem Verkehrswert des Objekts gleichzusetzen.
Bei Gebäuden, die vom Standard abweichen - z.B. hochwertig ausgestattete Immobilien oder ältere sanierte Objekte - wird der Grund und Boden tendenziell höher bewertet, da durch die typisierende Betrachtungsweise diese Besonderheiten nicht in die Wertermittlung einfließen. Es bleibt jedoch stets die Möglichkeit der Vorlage eines kostenpflichtigen Sachverständigengutachtens, das im Rahmen der Verkehrswertermittlung die Umstände des Einzelfalls berücksichtigen kann.
Somit kann nun im Vorfeld eines Immobilienerwerbs bereits ermittelt werden, welche Kaufpreisaufteilung das Finanzamt wahrscheinlich akzeptieren wird. Generell ist die Aufteilung des Kaufpreises unmittelbar im Kaufvertrag möglich und sollte, sofern sie plausibel ist, auch vom Finanzamt akzeptiert werden.
Betroffenen Steuerpflichtigen ist zu raten, die Arbeitshilfe als Maßstab für die Kaufpreisaufteilung zu verwenden.
